چارچوب حقوقی طرح

مقدمه :
باعنایت به موضوع پیشنهادی هیئت مدیره نصر سپهر مبنی بر واگذاری سهام زمین ستاد نصر سپهر به سهامداران وکارکنان گروه ، مباحث زیادی پیرامون نحوه / نوع واگذاری شده است در این راستا کمیته اجرایی در خصوص موضوعاتی نظیر قیمت زمین ، شرایط پذیره نویسی ، تدوین توجیح اقتصادی ابتدایی ، تعریف ذینفعان ، شرایط عقد قرار داد با ذینفعان ، دریافت وجه ، بازه زمانی پذیره نویسی و … به یک جمع بندی معقول و قابل طرح رسیده است .لیکن ابهامات اساسی در خصوص چگونگی و قالب واگذاری و مشارکت سهامداران ، موضوعاتی نظیر عنوان طرح ، سرمایه گذاری در پروژه مجتمع بزرگ سپهر یا سرمایه گذاری در زمین 6/3 هکتاری سپهر ، بکارگیری واژه پذیره نویسی و یا استفاده از واژه پذیرش سرمایه گذاری ، استفاده از واژه فروش سهم از زمین ، فروش امتیاز ، واگذاری سهام ، تعریف شرکت پروژه ، صندوق پروژه ، صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان و … برجای مانده است لذا در راستای همسو سازی اعضای کمیته و اطلاع هیئت مدیره محترم گروه نصر سپهر ، مطالبی پیرامون موضوع به شرح زیرگردآوری شده است که می تواند به جمع بندی نهایی کمک نماید :
هدف اصلی طرح :
مهمترین اهدافی که برای پیشنهاد این طرح از سوی هیئت مدیره میتوان متصور بود :
– تامین مالی پروژه های سرمایه گذاری گروه نصر سپهر از طریق جمع آوری سرمایه های خرد سهامداران
– بازار گردانی سهام نصر سپهر
– توانمند سازی شرکت ابرار نصر و بازیابی هدف اصلی از تاسیس شرکت و ریل گذاری برای اهداف
– مشارکت سهامداران در به حرکت درآوردن چرخ توسعه های آتی گروه نصر سپهر
– ایجاد فضای امن سرمایه گذاری برای سهامداران و افزایش ظرفیت سود دهی گروه
برای تعیین تکلیف موضوعات باقیمانده صدر الاشاره و در راستای اهداف اصلی طرح و مشارکت سهامداران ، به بررسی پیشنهادات مطروحه می پردازیم :
1- برای زمین 3.6 هکتاری یک شرکت پروژه طرح می کنیم
– تعریف شرکت پروژه:
به تعریف خاص منظور شرکت سهامی خاص یا شرکت تضامنی است که توسط شرکتهای سرمایه گذاری ، مشاوره ای و پیمانکاری و یا گروهی از این شرکتها(کنسر سیوم)جهت انجام طرح (پروژه) خاص تأسیس می شود. که با این تعریف در طی سنوات گذشته در ساختار بودجه کشور مکرراً بکار برده می شود.
با تعریف فوق و در ساختار بودجه ریزی کشور و برنامه های پنج ساله توسعه برای انواع پروژه های سرمایه گذاری طراحی ، ساخت و بهره برداری ، بیع متقابل و …. و به منظور استفاده از تسهیلات صندوق توسعه ملی کاربرد دارد و دارای شرایطی است که از آن نمونه میتوان به سرمایه ثبتی اشاره کرد که بایستی حداقل یک چهارم مبلغ قرارداد پروژه باشد.
مع الوصف با تعریف فوق و اهداف توسعه ای گروه تطابق ندارد و مناسب نمی باشد لذا صرفاً با مفهوم عام به عنوان یک شرکت سهامی خاص و صرفاً با موضوع تولید انبوه مسکن و ساختمان و با مشارکت سهامداران / سرمایه گذاران حاضر در پذیره نویسی تشکیل می گردد.
نتیجه گیری : وقتی صحبت از واژه شرکت برای فروش سهام آن صحبت می کنیم به غیر از ثبت شرکت در قالب شرکتهای هشتگانه قابل ثبت در ایران نمی توان فکر دیگری کرد که در این بین صرفاً شرکت سهامی خاص مصداق دارد.
2- با عبور از بحث شرکت ، موضوع صندوق سرمایه گذاری طرح می گردد
– تعریف صندوق سرمایه گذاری هیئت مدیره
– مدیر صندوق ، شرکت های تامین یا مشاوره سرمایه گذاری
– مدیر ساخت ، شرکت های پیمانکاری رتبه بندی شده
– تعریف صندوق سرمایه گذاری:
صندوق سرمایه گذاری پاسخی است به دارنده گان سرمایه های اندک که احساس می کنند با سپردن سرمایه هایشان به بانک ، ارزش پولشان آنطور که تورم رشد می کند حفظ نمی شود لیکن با سپردن سرمایه هایشان به صندوق های سرمایه گذاری در قالب خرید واحدهای سرمایه گذاری و یا سهام که تحقیقاً به این نتیجه رسیده اند که سرمایه‌گذاری در آنها منجر به تولید ، ارزش‌آفرینی و تأمین مالی شرکت‌ها می شود و نه دلالی و واسطه‌گری
تمامی صندوقها بر اساس نوع دارایی‌های تحت مالکیت طبقه‌بندی می‌شوند

– انواع صندوق های سرمایه گذاری:
1-صندوق‌های سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت
– این صندوق ها با درآمد ثابت بازدهی معقول با حداقل ریسک ممکن را نصیب سرمایه‌گذاران خود می ‏کنند
– این صندوق ها اغلب در اوراق مشارکت و اوراق اجاره سرمایه‌گذاری کرده‌اند،
2- صندوق‌های سرمایه‌گذاری در سهام
– این صندوق ها حداقل ۷۰ درصد منابع مالی خود را در سهام شرکت‏ها سرمایه‌گذاری می‏‌کنند.
– ریسک سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها در مقایسه با صندوق‌های با درآمد ثابت بیشتر و همچنین احتمال کسب بازدهی بالاتر در این نوع صندوق‌ها نیز بیشتر است.
3- صندوق‌های سرمایه‌گذاری مختلط
– دارایی این صندوق ها از ترکیب سهام شرکتها و اوراق مشارکت و اوراق اجاره تشکیل می شود
– ویژه گی این صندوقها این است که در صورت افت بازار، سرمایه‌گذاران در صندوق‌های مذکور به دلیل ترکیب اوراق با درآمد ثابت و سهام، زیانی کمتری از صندوق‌های سهامی متحمل می‌شوند و در صورت رشد بازار سهام، بازدهی بالاتر از صندوق‌های درآمد ثابت برای سرمایه گذاران را کسب خواهد کرد
4- صندوق‌های سرمایه‌گذاری شاخصی
– این صندوق ها پیروی از یک شاخص مبنا است که در آن مدیران صندوق در تلاش‌اند تا سبدی از اوراق بهادار با ترکیب و اوزان متناسب با یک شاخص مبنا را تشکیل دهند.
– سرمایه گذاران در این صندوق ها نمی‌توانند بدون متحمل شدن هزینه و ریسک اضافی، بازده بالاتری از شاخص بازار به دست آورند.
5- صندوق قابل معامله(ETF)
– این صندوق ها دارای دارایی‌هایی متنوع و متشکل از چند سهم می باشند که درست مانند سهام معمولی در بورس معامله می‌شود
– این صندوق ها دارای بازارگردان می باشند که موظف به عرضه/خرید سهام در مواقع مختلف هستند لذا دارای مزیت نقدشوندگی هستند.
6- صندوق‌های نیکوکاری
– سرمایه گذاری در این صندوقها براساس شیوه نامه تاسیس ضمن حفظ اصل سرمایه، به سرمایه‌گذاری مولد می‌انجامد ومصرف منافع صندوق در امور نیکوکاری از اصول آن است
– این صندوقها مجوز تاسیس را از سازمان بورس اخذ کرده و در اداره ثبت شرکتها برای مدت محدود 3 سال که قابل تمدید نیز هست به ثبت می رسند.
7- صندوق‌ اختصاصی بازارگردان
– هدف اصلی این صندوق ها بازارگردانی جمع‌‌آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران و خریدوفروش اوراق بهادار می باشد
– این صندوق ها همواره سهام را متعادل نگه می دارند و صف خریدوفروش را از بین برده و قیمت سهام را به‌سوی ارزش ذاتی‌اش سوق می دهند.
8- صندوق‌های تامین مالی
– این صندوق‌ها نیز به منظور تأمین مالی پروژه‌ها و فعالیت‌های اقتصادی مرتبط با اساسنامه راه‌اندازی شده‌اند که چند نمونه از آنها به همراه ویژگی به شرح زیر می باشد لذا به جهت اینکه صندوقهای تعریف شده 1 الی 7 فوق متناسب با هدف گروه نصرنبودند توضیحات مختصر فوق کافی به نظر می رسید لیکن صندوق های تامین مالی بنا به ماهیت و هدف گروه نصر سپهر به تفضیل بررسی و در نهایت نتیجه گیری انجام خواهد شد:
1-8- صندوق پروژه
– صندوق‌های سرمایه‌گذاری پروژه نهادهایی مالی هستند که با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار تأسیس شده و به جمع‌آوری سرمایه از عموم و تخصیص آن به سرمایه‌گذاری در ساخت و تکمیل پروژه‌ی اشاره شده در اساسنامه‌ی این صندوق‌ها، می‌پردازند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری پروژه به‌منظور انجام پروژه مورد نظر خود، در چارچوب اساسنامه و با رعایت مقرّرات، یک شرکت سهامی خاص به نام «شرکت پروژه» تأسیس می‌کنند که آن شرکت، پس از تکمیل و آغاز مرحله‌ی بهره‌برداری، تبدیل به یک شرکت سهامی عام شده و سهام آن در بورس یا بازار خارج از بورس پذیرش و قابل معامله می‌شود. پس از ساخت پروژه و عرضه شدن سهام شرکت مذکور در بورس، فعالیت صندوق پایان یافته و تمامی دارایی‌ها و بدهی‌های صندوق به شرکت پروژه منتقل‌شده و به دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق، به همان نسبت، سهام شرکت پروژه واگذار می‌شود
– مراحل فعالیت صندوق پروژه :
• تهیه طرح توجیهی پروژه و تعیین ارکان
• دریافت مجوز تأسیس از سازمان
• ثبت صندوق نزد مرجع ثبت شرکت‌ها
• دریافت مجوز فعالیت از سازمان
• تأسیس صندوق و فروش واحدهای سرمایه‌گذاری
• تأسیس شرکت پروژه و اجرای پروژه از محل منابع صندوق
• اتمام پروژه و تبدیل شرکت پروژه به سهامی عام
• تصفیه یا تبدیل صندوق
2-8- صندوق زمین و ساختمان
– نوعی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری است که کار آن جمع آوری سرمایه‌های اندک سرمایه‌گذاران و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی شامل تجاری، اداری و مسکونی است و قوانین و مقررات فعالیت این صندوق‌ها با تحقیقات انجام شده در سازمان بورس، همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و فعالان حوزه ساختمان به تصویب رسیده است.
– اداره این صندوق‌ها توسط ارکان آن صورت می‌گیرد که همگی به تایید سازمان بورس و اوراق بهادار رسیده‌اند و عبارتند از: مجمع صندوق، مدیر صندوق، مدیر ساخت، ناظر، متولی، متعهد پذیره نویسی، بازارگردان، حسابرس و هیات مدیره. هدف اعضای ارکان این است که با تکیه بر دانش خود، سرمایه جمع شده از سرمایه‌گذاران را در بهترین پروژه‌های عمرانی سرمایه ‌گذاری می‌کنند، تا سود حاصل از آن حداکثر مقدار باشد
– فرآیند فعالیت صندوق
– مراحل فعالیت صندوق زمین و ساختمان :
• تهیه طرح توجیهی ساخت و تعیین ارکان
• دریافت مجوز تأسیس از سازمان
• ثبت صندوق نزد مرجع ثبت شرکت‌ها
• تأسیس صندوق و فروش واحدهای سرمایه‌گذاری
• ساخت پروژه‌ و فروش واحدها
• توزیع سود حاصل بین سرمایه‌گذاران
ویژگی و تفاوت صندوق سرمایه گذاری پروژه و صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان
– اساس نامه و امیدنامه صندوق پروژه برای تامین مالی مراحل ساخت و تکمیل یک پروژه شامل پروژه‌های خدماتی، ساختمانی یا تولیدی و عرضه سهام آن در بورس یا بازار خارج از بورس تدوین شده است و دارندگان واحد های سرمایه گذاری در صندوق به همان نسبت از سهام شرکت پروژه منتفع می شوند
– اساس صندوق های زمین و ساختمان، بر مبنای جمع آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران برای ساخت پروژه‌های ساختمانی، فروش واحدهای پروژه و تقسیم سود بین سرمایه‌گذاران تدوین شده است
– در صندوق های زمین و ساختمان رکنی به نام مدیر ساخت وجود دارد(شرکت های پیمانکاری رتبه بندی شده).
– در صندوق سرمایه گذاری پروژه یک شرکت سهامی خاص با نام شرکت پروژه، مسئولیت صندوق را بر عهده دارد.
– فعالیت صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان از نوع شراکت است، یعنی سرمایه‌گذاران هم در سود و هم در زیان این صندوق شریک هستند
– کسانیکه که در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری می‌کند، به عنوان صاحب پروژه شناخته نمی‌شود اما در فواید ساخت آن سهیم است
– در صندوق پروژه کلیه سرمایه جمع آوری شده از سرمایه گذاران صرفاً در همان پروژه که هدف تاسیس صندوق بوده هزینه می شود .
مزایای اصلی صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان
– حفظ قدرت خرید سرمایه‌گذار در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان
– استفاده از سود بازار زمین و ساختمان حتی با داشتن سرمایه اندک
– کاهش ریسک سرمایه‌گذاری با توجه به نظارت متولی و حسابرس معتمد سازمان بورس و اوراق بهادار بر عملیات اجرایی صندوق
– نقدشوندگی بالا با توجه به معاملات واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در بازار فرابورس و وجود بازارگردان در فرایند معاملات آن‌ها
– شفافیت عملکرد با توجه به انتشار گزارش‌های دوره‌ای از عملیات اجرایی پروژه
– خرید و فروش واحدهای سرمایه گذاری معاف از مالیات و ارزش افزوده است

ارکان صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان
ارکان اداره کننده:
– هیئت مدیره
– مدیر صندوق ، شرکت های تامین یا مشاوره سرمایه گذاری
– مدیر ساخت ، شرکت های پیمانکاری رتبه بندی شده
ارکان نظارتی:
– ناظر ، شخص دارای پایه یک نظارت یا شرکت حقوقی مهندسین مشاور رتبه دار
– متولی (بازرس) ، موسسه حقوقی یا شرکت مشاور سرمایه گذاری و حسابرسان موتمد سازمان بورس
ارکان تضمین کننده:
– متعهد پذیره نویسی ، شرکت های تامین سرمایه ، یا بانک و موسسات مالی دارای مجوز از بانک مرکزی
– بازارگردان ، شرکتهای کارگزاری ، شرکت های مشاورتامین سرمایه یا بانکها

3-8- صندوق جسورانه
سرمایه‌گذاری جسورانه(Venture Capital) یک مدل سرمایه‌گذاری برای راه‌اندازی کسب‌وکارهای نوپا نظیر استارت‌آپ‌ها(StartUp) و شرکت‌های کوچک با پتانسیل رشد بلندمدت است، در واقع این نوع سرمایه‌گذاری منبع بسیار مهمی برای راه‌اندازی کسب‌وکارهای کوچک هستند که دسترسی مناسب به منابع مالی ندارند و عمدتاً از ریسک بالا و به‌تبع آن از بازدهی مورد انتظار بالایی نیز برای سرمایه‌گذار برخوردارند. صندوق‌های جسورانه از زمان تشکیل ایده تا انتهای پروژه، منابع مالی را تأمین می‌کنند.